Ακίνητα: Για ποιους και πόσο μειώνονται οι φόροι - Παραδείγματα με τα οφέλη

Ελαφρύνσεις στη φορολογία ακινήτων για πάνω από 1,5 εκατ. νοικοκυριά φέρνει το 2026 με την ενεργοποίηση του κυβερνητικού πακέτου που περιλαμβάνει μείωση των συντελεστών για τα εισοδήματα από ενοίκια, «κούρεμα» του ΕΝΦΙΑ, «πάγωμα» του ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας και απαλλαγές για άνοιγμα κλειστών κατοικιών και για δαπάνες αναβάθμισης

Ειδικότερα με βάση το νέο φορολογικό καθεστώς, οφέλη θα έχουν οι ακόλουθες 5 κατηγορίες φορολογούμενων:

Ενοίκια πάνω από 12.000 ευρώ

1. Για 161.587 εκμισθωτές ακινήτων με ενοίκια πάνω από 12.000 ευρώ η μείωση του φόρου ξεπερνά ακόμα και τα 1.300 ευρώ ετησίως λόγω της καθιέρωσης νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25% έναντι 35% που ισχύει σήμερα για εισοδήματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Έτσι για εισόδημα από ενοίκια ύψους 15.000 ευρώ το όφελος διαμορφώνεται στα 300 ευρώ, για εισόδημα 20.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται κατά 800 ευρώ, για εισόδημα 25.000 ευρώ η επιβάρυνση περιορίζεται κατά 1.200 ευρώ, για εισόδημα 30.000 ευρώ και 35.000 ευρώ το όφελος είναι 1.200 ευρώ και για εισόδημα 40.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται κατά 1.300 ευρώ. Επισημαίνεται ότι με τη νέα φορολογική κλίμακα για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής παραμένει στο 15%, από 12.001 ευρώ έως 24.000 ευρώ διαμορφώνεται στο 25%, για το τμήμα από 24.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ στο 35% και για πάνω από 35.001 ευρώ στο 45%.

Κλειστές κατοικίες και βραχυχρόνιες μισθώσεις

2. Οι ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κλειστές κατοικίες ή θα μετατρέψουν βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2026 θα έχουν πλήρη απαλλαγή από το φόρο για τα εισοδήματα που θα αποκτούν για μια τριετία. Η κατάργηση της φορολογίας ισχύει για ενοικιάσεις κατοικιών που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια καθώς και για κατοικίες που ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση επιφανείας έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. Η διάρκεια της μίσθωσης θα πρέπει να είναι τριετής. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Για ενοικιάσεις σε δημοσίους υπαλλήλους επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας και η προθεσμία για την επαναμίσθωσή της προκειμένου να μην χαθεί η απαλλαγή είναι εξάμηνη.

Κύρια κατοικία σε μικρά χωριά

3. Πάνω από 1 εκατ. φορολογούμενοι με κύρια κατοικία σε μικρά χωριά θα έχουν αυτόματη έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ του 2026. Πρόκειται για φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας των οποίων η κύρια κατοικία, όπως προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος βρίσκεται σε οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο των 1.500 κατοίκων, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Η έκπτωση χορηγείται αποκλειστικά για δικαιώματα πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας και επικαρπίας επί της κύριας κατοικίας εφόσον η συνολική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Χωρίς ΦΠΑ οι αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων

4. Δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24% οι αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων μέχρι το τέλος του 2026 στις οποίες θα επιβάλλεται μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3%, μέτρο που συμπιέζει αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης. Για παράδειγμα για διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ το κόστος για τον αγοραστή με την αναστολή του ΦΠΑ μειώνεται κατά 42.000 ευρώ και για διαμέρισμα αξίας 300.000 ευρώ το όφελος ανέρχεται σε 63.000 ευρώ. Παράλληλα σε αναστολή μέχρι τα τέλη του 2026 έχει μπει και ο φόρος υπεραξίας 15% που επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ τη τιμής απόκτησης και της τιμής πώλησης του ακινήτου και επιβαρύνει τους πωλητές οι οποίοι με τη σειρά τους τον μετακυλίουν στους αγοραστές ανεβάζοντας τη τελική τιμή του ακινήτου.

Δαπάνες για αναβάθμιση

5. Οι φορολογούμενοι που μέσα στο 2026 θα πραγματοποιήσουν δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική και αισθητικής αναβάθμισης κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων θα έχουν «κούρεμα» του φόρου εισοδήματος έως και 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας δηλαδή από το 2027 έως το 2031. Το ανώτατο όριο δαπανών ανέρχεται σε 16.000 ευρώ και η ετήσια έκπτωση φόρου σε 3.200 ευρώ υπό την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικό χρήμα και τα παραστατικά έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ. Για παράδειγμα φορολογούμενος με δαπάνες 15.000 ευρώ το 2026 θα έχει έκπτωση φόρου 3.000 ευρώ το χρόνο και για πέντε χρόνια την οποία θα δει στο εκκαθαριστικό της εφορίας του 2027, του 2028, του 2029, του 2030 και του 2031. Για δαπάνες 5.000 ευρώ το όφελος ανέρχεται σε 1.000 ευρώ ετησίως για πέντε χρόνια και για δαπάνες 3.000 ευρώ σε 600 ευρώ. Σημειώνεται ότι οι δαπάνες αγοράς υλικών που λαμβάνονται υπόψη για τη μείωση του φόρου δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 1/3 της δαπάνης εκτέλεσης εργασιών ενώ σε περίπτωση που το ποσό της μείωσης που δικαιούται ο φορολογούμενος για το οικείο φορολογικό έτος είναι μεγαλύτερο από τον φόρο που αναλογεί, το πλεονάζον ποσό δεν επιστρέφεται, δεν συμψηφίζεται και δεν μεταφέρεται σε επόμενο φορολογικό έτος ούτε στον άλλο σύζυγο ή στο έτερο μέρος του συμφώνου συμβίωσης.